El recargo, una forma de luchar contra los impagos
Un problema muy frecuente en las Comunidades de Propietarios es el de combatir la morosidad recurrente. Pueden dichas comunidades, por ejemplo entre otras medidas, aplicar un recargo por el retraso de las cuotas comunitarias.
Dichos recargos pueden ser aplicados por la Junta de Propietarios, los cuales serían exigibles judicialmente. Otro punto que (también) debemos tener en cuenta es el porcentaje del recargo a aplicar, ya que si este es muy alto, podría ser impugnado por usura por el vecino (moroso) que no paga. Es por ello que debemos ponderar dicho porcentaje.
La vía judicial para asegurar el pago
Requisito indispensable es que el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios frente a los vecinos morosos debe tener validez.
Tenemos como precedente la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011, la cual ha afirmado que “los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados, son válidos y ejecutables”. De acuerdo a lo dicho por esta Sentencia, es evidente que podemos perfectamente reclamar por la vía judicial.
Por el momento, las Audiencias Provinciales no vienen considerando el recargo de forma retroactiva, con lo que la deuda a reclamar sería la que se da a partir de la aprobación del acuerdo por parte de la Junta de Propietarios.
Finalmente, para ilustrar este tema, transcribimos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 24 de octubre de 2014:
“…Cabe añadir que es admisible la fijación de recargos a los propietarios morosos por acuerdo de junta de propietarios, configurándose estos acuerdos como un mecanismo de defensa de las comunidades frente a un grave problema, como es la morosidad en el ámbito de la propiedad horizontal, que puede abocar en importantes dificultades económicas que deberían soportar aquellos propietarios que sí cumplen con sus obligaciones. Son reiteradas las resoluciones de las Audiencias Provinciales en las que se declara que la comunidad de propietarios puede acordar, en virtud del principio de autonomía contractual (art. 1255 CC), la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas, y su exigibilidad es consecuencia de la obligatoriedad de las obligaciones nacidas de los contratos, las cuales tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deber ser cumplidas a tenor de los mismos ( art. 1091 CC ).(En este sentido SAP Alicante 4 octubre 2006 , SAP de Alicante (Sección 4.ª) 31 mayo 1999, de Barcelona (Sección 17.ª) de 20 marzo 2000, de Bilbao de 12 mayo 1969 , de Madrid de 10 noviembre 1971 , de Málaga (Sección 4.ª) de 8 febrero 1999 , de Mallorca (Sección 3.ª) de 13 mayo 1999 , y de Murcia (Sección 3.ª) de 18 marzo 1993 , 6 marzo 1995 y13 septiembre 2000 ).
La sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife (Sección 3.ª) de 24 de junio de 2000 admite dicha posibilidad, pero matizando que en ningún caso este acuerdo pueda tener efectos retroactivos. Por su parte la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10.ª) de 29 abril 2002 , admite la licitud del recargo aplicado en forma acumulada, pero dispone la posibilidad de que esa “penalización” si es excesiva y desproporcionada, aunque revista la forma externa de un interés sea susceptible de
ser pondera y atemperada, sobre todo cuando se trata de un recargo que excede del interés legal del dinero que rige en el mercado financiero.
Pues bien, aplicada la doctrina expuesta al supuesto enjuiciado, resulta que el acuerdo es nulo al considerarse que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1.e) un recargo sobre cuotas ya devengadas en la medida en que no pueden tener carácter retroactivo como se ha expuesto.”
Consejo
Nuestra sugerencia como profesionales, es que ante cualquier duda o situación de impago de vecinos, la Junta de Propietarios se asesore con su abogado de confianza.
